よく見かける中古住宅の広告のセールスとして、「お家賃並みにの支払いでマイホームが手に入ります」というものがあります。
（その真偽についてここでは触れません）
また、「自己資金0円でもマイホームが手に入ります」とか、「いまある借入もまとめて住宅ローンとして支払えます」というセールスも見かけます。
「自己資金0円でもマイホームが手に入ります」というのは間違いありません。真実です。
それは、住宅ローンとして売買価格全額と諸費用を借りることができるからです。
住宅ローンとして借りるため、誰でも審査が通過するわけではありませんが、自己資金0円でもマイホームが手に入るというのは間違いではないです。
とはいえ、そこにはいくつかの注意点があります。
手付金の支払いとして自己資金が必要
中古住宅の売買では、契約締結時に売買価格の5-10%程度の手付金の支払いが必要です。
そのため、全くお金がない、又は預貯金が50万くらいしかない場合は契約ができません。
売主・買主が合意すれば手付金の金額はいくらでもいいのですが、あまりにも少額な手付金だと簡単に契約解除できてしまうため、望ましくありません。
自己資金0円、という言葉の通り、本当に全くお金がない場合は購入が難しいといえます。
ここでいう、「自己資金0円」とは、物件の残代金の支払いまで終わった段階で、自己資金は出さずに借入金で賄えます、という意味です。
住宅ローンの審査が厳しい
物件価格に対して借入金額が少なければ少ないほど、審査は通りやすくなります。
頭金を多く入れる方が審査に有利になることは理解しやすいと思います。
物件価格に上乗せして諸費用まで借りることもできますが、審査が厳しくなります。
住宅ローンの審査では保有資産の状況も大きなポイントとなっており、預貯金・株式・投資信託などの金融資産の保有額を申告します。
金融資産を持っているけど低金利なのでなるべく多く住宅ローンで借り入れがしたい、という人は少なくありません。そのため、あえて自己資金を出さずに借り入れをすることを希望されます。
資産を持っている人と全く資産がない人では、同じ金額を借り入れる場合でもどちらの人が審査が通りやすいかどうかは言うまでもないことです。
つまり、自己資金0円でもいいというのは、現実にお金を出さなくてもいいけど、金融資産としてはある程度保有していないと厳しいですよ、ということです。
ちなみに、一部の金融機関では自己資金を一定割合以上入れると金利優遇があります。
あえて自己資金を使わない方の中には金利優遇を知らずに自己資金0円で住宅ローンを組んでいる方もいましたので、ぜひ金融機関を比較検討してほしいと思います。
不動産取得税相当額は借入ができない
諸費用として借りることができる項目には、不動産取得税が入らないことが多いです。（税金分を借りることはできない）
中古住宅でも自己居住用の購入など一定の要件を満たせば減税措置が使えることもあり、大きな税負担にはありません。
しかし、軽減措置が使えない場合は100万近い税額がかかる場合もあります。
不動産取得税は購入してから3か月後くらいに納付書が届くため、忘れたころに大きな支払いが必要になってしまい慌ててしまう人もいます。
不動産取得税の納税資金については事前に確認しておきましょう。
自己資金0円でも買っていい人、ダメな人
物件価格＋諸費用＝借入金、としてマイホームを購入することを、自己資金0円で買う、と定義してみます。
自己資金0円で買うことが良いか悪いかという視点ではなく、その人の今後のライフプランを考えたうえで、その借入金をきちんと返済できるかどうかを見ないといけません。
諸費用すら貯められない（貯蓄癖がない）のだからマイホームを買う資格がない！といった根性論のようなことも耳にします。
そういう論調に左右されることなく、現実的な数字をみてキャッシュフロー表に落とし込んで考えることが大切ではないかと、私は思います。
自己資金0円で買える、というのは不動産会社のセールストークであって、当然それを鵜吞みにしてはいけません。
でも、「買える」「欲しい」と思ったのであれば、どうすれば買えるのか考えてみることも大切です。
そんなときはぜひご相談ください。
