結婚、子供の誕生・独立などライフステージの変化に合わせて住まい方を変えることは珍しいことではありません。
一方、不動産価格の上昇、新型コロナの影響による住まい方の価値観の変化によって購入から数年しか経っていない方も住み替えを検討しているケースが増えています。
そこで、本稿では持ち家で住宅ローンを抱えている方の住み替え計画についてポイントを解説します。
理想の住み替えは先行購入
一番スムーズで負担が少ないのは、購入を先行させて住み替え先の物件に住むことです。
売却を先行してしまうと、気に入った住み替え先が見つからない場合は仮住まいが必要になってしまうからです。
しかし、購入を先行させるということは、すでに住宅ローンを組んでいる状態で更にもう1件住宅ローンを申し込むことになります。
そのため、資金計画を考えると売却先行にならざるを得ないケースが多いと言えます。
先に売るのか、先に買うのか考える際に外せないポイント
先に売ることのメリット・デメリット
メリット・資金計画、住み替え計画が立てやすい
売れた価格をもとに住み替え先の資金計画を立てますので、購入物件の予算設定がしやすいことが挙げられます。
そのため返済計画も余裕を持って立てられます。
また、もし希望通りに売却できなければそのまま住み続けることができます。
住み替え計画を見直せるというのも大きなメリットです。
デメリット・売却価格が低くなる
一般的に、居住中の状態で買い手を募るよりも空室の状態でホームステージングされている方が売却価格は高くなる傾向があります。
また、住み替えが前提の売却契約では、住み替え先の契約が成就しなかった場合の白紙解除条項を入れたり、契約から引渡までの期間を長く取ります。
また、決済後の一定期間は居住延長をすることを条件に入れるため、買手にとっては条件が悪くなります。
その分、売りづらくなり売却価格に影響するといえます。
先に買うことのメリット・デメリット
メリット・余裕をもって売却に取り組める
持家の売却に期限がなく、空室の状態であることから高値を目指した売却活動が期待できます。
特に昨今のような不動産価格が上昇基調の局面であれば、売却期間が長引いても希望の価格で売れる可能性は高いと言えるでしょう。
なお、既存の住宅ローンの返済、新規のローンの返済、と売却完了までダブルローンの状態が続くため、持家の値段を下げて一刻も早くダブルローンを解消したいと考えている方が少なくありません。
売却が長引く事のコストは毎月のローン返済額のうち利息相当額（マンションであれば管理費等も）だけです。
ローン返済額全部がコストではありませんので、売り急いで、結果的に損することのないよう気をつけてください。
デメリット・資金調達が難しい
デメリットと言うより、購入先行住み替え計画の最大の難所、肝になる部分です。
すでに住宅ローンを抱えているため、更にもう1本の住宅ローンをどのように調達すればいいのか悩ましいところです。
大前提として、住宅ローンは一人1本となるため返済に余裕があっても2本目の住宅ローンを取り扱っている金融機関はごく一部です。
そこで、夫婦共働きであれば、もう片方の配偶者のみで住宅ローンが組めるかどうか、借入期間の長い無担保ローンはどうか、など多面的なアプローチが必要になります。
まとめ
FPの実務的なお話として、お客様からの相談パターンは圧倒的に「購入先行」が多いです。
「欲しい物件が見つかって契約しようと思うけど、住み替えにかかる資金計画はどう考えればいいでしょうか？」と言った具合です。
私の経験では、資金調達の難しさから諦めざるを得ないお客様も多くいらっしゃいました。
FPの役割として、長期的に見て返済に困ることがないかどうかCF表で確認することも大切ですが、そもそも資金調達ができるかどうか把握しなければ、住み替え計画は絵に描いた餅になってしまいます。
購入先行の相談者は時間が無いことが多いため、早期に方向性を示すことが求められます。
お急ぎの方は最短翌日にオンラインミーティングで対応しておりますので、ぜひご相談ください。
