みなさん、自宅を購入するとき、住宅ローンを組んで購入しましたか？
大きな金額になりますので、全額現金で買う方は少なく、住宅ローンを組んで買うのが一般的です。
購入する立場から考えれば、住宅ローンが組めるかどうかは死活問題です。
住宅ローンにおいて借入希望者の年収、勤務先、勤続年数は大きな要素ですが、購入予定の物件（担保物）もいくつかの条件をクリアしなければなりません。
ところで、住宅ローンが利用できる物件なのかどうかは、自宅を売却する際の価格に大きな影響を与えます。
つまり、自宅である不動産は担保物となりうるのか、ということです。
現金でしか買えない不動産と、ローンを利用して買うことができる不動産を比べれば、圧倒的にローン利用可能な物件の方が潜在的な買手は多くなります。そのため、価格も高くなります。
そこで今回は、住宅ローンが使えるのかどうか迷ってしまう特殊なケースについて見てみたいと思います。
不動産屋さんに自宅の査定をお願いしたとき、
「この物件は住宅ローンが組みづらいので査定価格が安くなりますね・・・」
なんて言われたときでも、しっかりと否定できるようになってください！
自分が買ったときには住宅ローンが使えたんだから、次に買う人も使えるんじゃないの？と思っている方もいますが、それは違います。
次に買う方は中古物件を買うことになるためです。
新築物件と中古物件では住宅ローンの扱いが異なります。
過去あった事例としては、マンションであれば
・耐震診断の結果が悪い
・分譲後に敷地の一部を売却している
・組合役員が修繕積立金を横領したため訴訟をしている
戸建であれば
・サンルームなど増築している（建築確認未申請）
・1F駐車場を部屋として使っている
などが原因で住宅ローンが使えなかったケースがありました。
一方で、多くの金融機関に断られましたが、無事に融資を組むことができたケースもあります。
こういうケースこそ、知っているかどうかで価格に大きな違いが出てくるケースだと言えます。
築年数の古い物件
法定耐用年数−経過年数＝ローン可能年数 などと言われていたこともあります。
今ではローン年数に大きな影響はないと思われます。
それよりも、築年数が古いことにより担保価値が低くなり融資金額が希望通りにならないケースが多く見られます。
物件価格の100％融資を希望しても、物件評価額が低く、90％融資となってしまい、10％の自己資金が用意できないために買えない（売れない）というケースです。
物件評価は各金融機関で異なるため、「ここの金融機関は評価が高くでやすい！」といったものはありません。そのため、複数の金融機関にあたることが大切です。
私の感覚では、評価が出やすいと思われる順として
住宅支援機構（フラット35）→メガバンク→地銀・ネット系→信用金庫
です。
やはり中古マンションであればフラット35が使えるのかどうかはポイントですね（特に旧耐震のマンションは）。
借地権の物件
住宅ローンの取扱概要書などに融資物件の条件が記載されています。借地権と言っても、定期借地権・普通借地権、賃借権（旧法・新報）で扱いが異なります。
はっきり言って、一般の方は新築物件でなければ借地権物件を買ってみようとも思わないのではないでしょうか？
マンションであれば、他の住戸で最近ローンを使って買った人がいるかどうか調べればある程度ローン可否がわかります。（他住戸の登記簿を取得して調べます）
では、土地（借地）を買って自宅を新築する場合はどうでしょう？
（借地権を売ることを想定してみてください）
メガバンクをはじめ、ネット系でも融資してもらうことは難しいでしょう。
それは、担保物がないためです。
融資を受けるためには購入する土地・建物に第一順位の抵当権を設定できることが条件となっています。
土地は他人の物（地主所有）なので土地に勝手に抵当権を設定することはできません。
そのため、無担保で借地権取得の費用を融資する事となってしまうため融資不可となります。
（建物はまだ建てていませんので、建物に抵当権を設定することもできません）
購入時に古家付きの状態で購入するケースでも同じです。取り壊し予定の建物付きで買い受けて抵当権を設定しますが、建て替えるために建物を取り壊します。その時点で無担保状態となるため、融資不可です。
実際、数多くの金融機関にあたりましたが上記の理屈でほぼ門前払いでした。
中には、「土地に抵当権が設定できれば融資ができます！」というところもありました。
断り文句として言っているのか、マジメに言っているのか分かりませんが、そんなの無理に決まってます。
地主が借地人のために土地を担保提供することはありません。
それでも、住宅ローンを取り扱っている金融機関はあります。
ある信用金庫での条件は、地主が個人名義であることでした。（法人名義、お寺名義は不可でした）
もちろん、借地権なので地主からは、建物に抵当権を設定するための借地権設定承諾書に印鑑証明書付きの捺印取付は必要です。
それさえクリアできれば借地権購入時の購入代金はもちろん、建物建築の際の分割払いにも対応してくれます。
つまり、所有権の土地と同じような融資が受けられるのです。
借地権を購入して自宅を新築するお客様に対する資金計画として、
・土地（借地権）購入資金は全額自己資金が必要です
・建物建築関しては住宅ローンが利用できます
という説明が一般的でした。
そのため、多くの自己資金を持ったお客様でなければ借地権を買って自宅を新築することができないと言えます。
つまり、建物が古くなった借地権は大幅に安くしないと売れない、ということです。
そんなことはありません！！
住宅ローンが使えるんです。
借地権を売るときには、住宅ローンが使えるということをしっかりアピールしましょう！
ちなみに、借地権なので担保評価が低く多額の自己資金が必要になるのではと思われましたが、100％ローンが組めました。
番外編
以下のケースは物件の問題ではありません。
物件購入を考えている人にとって参考になるかと思います。
入籍をしていないパートナー共有名義とする
夫婦共に収入があるので、それぞれローンを組んで物件を購入しようというケースが最近増えてきました。
すでに入籍しているのであればいいのですが、
・入籍前に物件を購入したい
・事実婚だけど共有名義で購入したい
というケースはどうでしょうか？
これも対応している金融期間があります。（フラット35も対応してます。）
同居の事実を証明するために住民票の提出を求める金融機関もあれば、誓約書に親族の捺印（実印）が必要なところもあります。
収入に入る？入らない？
収入の確認をするため、源泉徴収票、確定申告書、住民税課税決定通知書などを提出します。
では、収入といえるものはどこまで含まれるのでしょうか？
給与所得は当然収入と言えますが、株式の売却、不動産の売却で得たお金は？
年金は？
生命保険を年金形式で受け取っている場合は？
多くの金融機関では収入としてみていません。
一方、フラット35では障害年金・遺族年金は収入に含まれるとあります。
金融機関によって異なるというより、フラットが特殊だと思われます。
やはり、フラット35が使えるかどうかは大きなポイントになります。
まとめ
金融機関によって住宅ローンの取扱は異なります。特殊なケースでは系統の異なる金融機関にあたることが大切です（メガバンク、地銀、ネット系、信金・・・）。
買う人・・・諦めずに執念を持って探しましょう
売る人・・・不動産屋さん任せにせずに、積極的に情報を取りましょう
