中古マンション購入における不動産業者選びのポイントと注意点

物件探しと言えばインターネットではないでしょうか。

今時、街を歩いて不動産屋さんの店頭に貼りだしてある広告で探そうと思う人はいません。

ネットの世界では様々な情報が入り乱れていることもあり、お目当ての物件が見つかっても、そのまま問い合わせをしてもいいのか不安に感じる人も少なくありません。

聞いたことがない不動産業者だけど、信頼して個人情報を渡しても平気なのか…

しつこく電話営業されそうで怖い…

それなら、まずは知り合いの不動産業者に相談してみよう。

（知り合いがいない場合）CMなどで知名度のある大手不動産業者に相談した方が良いだろう。

このように、不動産を購入するうえで安心して取引を進められるということを優先して考える人もいれば、欲しい物件を少しでも安く買うことを優先して考える人もいます。

特に後者のように考える人からは、「ネットに掲載されている不動産業者にそのまま問い合わせをしても大丈夫ですか？」という質問を受けることが多いです。

本稿では不動産取引の仕組みについて少し触れながら、不動産業者選びのポイントについて詳しく解説していきます。

不動産業者を見分けるポイント　～運営主体は不動産業者？～

物件が掲載されているネット広告は大きく分けると以下の2つの種類に分けられます。

・プラットフォーム型サイト

・自社サイト型

プラットフォーム型サイトとはSUUMOやホームズのことです。

私たちが物件探しをする際、最もよく目にするものではないでしょうか。

プラットフォーム型サイトを運営しているのは不動産業者ではありません。

運営会社はプラットフォームを提供することで、そこに出店を希望する不動産業者から広告料を得ています。

一方、自社サイト型とは不動産業者が自ら運営するホームページに物件広告掲載することです。

大手不動産業者のホームページには必ず物件検索のページがあり、自社で取り扱っている物件をホームページに公開して販売しています。

大手不動産業者であればネット検索をしたときに上位表示されることもありますが、小さな不動産業者の場合は自社ホームページが上位検索表示されることはありません。

そうなると、自社ホームページにいくら掲載しても誰の目にも触れずいつまで経っても売れません。

それであれば多くの人が訪れる超一等地（SUUMOやホームズ）に出店して商品（物件）を見てもらおう、ということになります。

しかも、SUUMOやホームズはネット上では大手不動産業者のホームページよりも好立地にあります。

それもあって、中小のみならず大手不動産業者もプラットフォーム型サイトに物件を掲載しています。

このように、プラットフォーム型サイトはネット上ではとても影響力が強いため多くの不動産業者が出店している状態です。

多くの不動産業者が出店していることもあり、お目当ての物件情報をクリックすると聞いたこともない不動産業者が取扱会社になっていることも珍しくありません。

そのため、「広告掲載している不動産業者にそのまま依頼するのがいいの？」という疑問が出てきます。

（自社サイト型で見つけた物件ではそもそもこのような疑問は出てきません。）

その疑問に答えるためには、取扱会社の種別、違いについての理解が必要です。

不動産業者を見分けるポイント　～売主直販は仲介手数料がかからない？～

プラットフォーム型サイトに広告掲載できるのは不動産業者だけです。

そのため、大手・中小という不動産業者による違いがあっても、他に違いはないと思っていませんか？

プラットフォーム型サイトに限らず、不動産広告は掲載ルールが決められています。

その中の一つが取引態様です。

主に目にするのが２つで、仲介（媒介）と売主があります。

仲介（媒介）とは、不動産業者が他人から売却の依頼を受けて販売している形態です。

簡単な図で表すと下記のような形態になります。

売主から依頼を受けた不動産業者がプラットフォーム型サイトに掲載している形です。

一方、取引態様が「売主」というのは、その名の通り売主として物件を販売しています。

プラットフォーム型サイトには不動産業者しか広告掲載できませんので、取引態様が売主ということは不動産業者が自社で所有している物件です。

この違いはとても大きく、あなたが買主の立場としてネット広告から問い合わせをしたらどうなるでしょうか。

仲介の場合、ネット広告を通じて仲介の不動産業者に問い合わせることになります。

その後、物件の内覧、住宅ローンの事前審査などを経て、無事に契約となった場合は下記のような関係になります。

登場人物は買主と売主、その間をつないでくれた不動産業者の3者です。

不動産業者の役割は取引態様の通り仲介ということでそれぞれの間を取り持ち、対価として仲介手数料をもらい受けます。

では、取引態様が売主の場合はどうなるのでしょうか？

ネット広告を通じて問い合わせをして、物件を内覧して、住宅ローンの事前審査などを経るのは同じです。

無事に契約となった場合の関係図は下記の通りです。

先程の仲介と大きな違いは、買主と売主以外の人物が登場しないことです。

そのため、仲介手数料が発生しません。

仲介手数料は物件価格のおよそ3%（税別）ですので、4,000万の物件であれば120万（税別）がかからないということです。

取引態様が売主であれば、そのまま問い合わせをするのが経済的なメリットがあると言えます。

一方で気を付けなければならないのは、契約前・後のトラブルは自分で折衝しなければならないことです。

間に入る仲介の不動産業者がいませんので、全て自分で売主の不動産業者とやり取りをしなければならないことは覚えておきましょう。

では、取引態様が仲介の場合、そのまま広告掲載している不動産業者に問い合わせるのがいいのでしょうか？

その疑問に答えるためには仲介会社の立ち位置について理解が必要です。

不動産業者を見分けるポイント　～物元と客付け～

取引態様が仲介の物件をネット広告を通じて問い合わせをして、契約をした場合の関係図を再度ご覧ください。

不動産会社の立場で見ると、契約に至るまでは以下のような工程を経ています。

１．売主と不動産業者の間で売却を依頼する媒介契約を結ぶ

２．媒介契約に基づいて販売のためネット広告を行う

３．ネット広告を通じて買主から問い合わせ受ける

４．内覧、住宅ローンの事前審査を経て、買主と不動産業者の間で媒介契約を結ぶ

５．売主と買主の間で売買契約を結ぶ


1.と4.にある通り、売主、買主は不動産業者と媒介契約を結ぶことになります。

仲介として間に入る不動産業者が売主、買主それぞれから媒介契約を結び売買契約に至ることを両手取引と呼んでいます。

媒介契約ごとに仲介手数料が発生するため、両手取引の場合は不動産業者は売主、買主それぞれから仲介手数料を得ることができます。

では、もし買主がネット広告を見て、掲載してる不動産業者以外の不動産業者に依頼をすると、どんな形で契約をすることになるのでしょうか。

ネット掲載元の不動産業者とあなたが依頼した不動産業者が間に入るため下記のような関係になります。

買主、売主にそれぞれ不動産業者がついて、不動産業者間で業務を調整することになります。

買主であるあなたとの媒介契約に基づいて業務を行う不動産業者を客付（きゃくづけ）と言います。

掲載元の売主との媒介契約に基づいて業務を行う不動産業者を物元（ぶつもと）と言います。

媒介契約ごとに仲介手数料が発生しますので、客付は買主から仲介手数料をもらい、物元は売主から仲介手数料をもらいます。

この場合、不動産業者からみて片方の当事者からしか仲介手数料をもらえないため、片手取引と呼ばれています。

両手仲介でも片手仲介でも、不動産会社が間に入ること・売買契約は売主、買主間で行うことは変わりません。

それでは、両手仲介と片手仲介では、あなた（買主）にとって何か違いはあるのでしょうか？

違いが無いのであれば、契約トラブルがなく、アフターサービスも充実している信頼できる不動産業者を選ぶことになります。

しかし、そうはなりません。

買主にとって、どちらの不動産業者を選ぶかどうかは大きな違いがあるからです。

不動産業者を見分けるポイント　～とにかく物件が欲しいなら物元優先～

もし、同時に2組のお客様が申し込みをしたらどうなるでしょうか。
物件は1つしかありませんので、どちらかの買主を優先して進めることになります。

1組はプラットフォーム型サイトから自社に直接問い合わせをもらったお客様（図の左側）。

もう1組は不動産業者（客付）のお客様（図の右側）。

どちらのお客様と契約をしても物元の業務量はほぼ同じ。

しかし、得られる仲介手数料は異なります。

両手仲介か片手仲介の違いになるため、その差は小さくありません。

物元として、どちらを優先したいと思いますか？

個人的な気持ちは置いておいて、収益を上げる会社の運営として、どちらを優先すべきと考えるのが普通でしょうか？

物元の不動産業者は自社の顧客を最優先に考える、ということです。

これは不動産業界の常識といえます。

物元が売主の窓口となって全てを差配している構図のため、物元の不動産会社に購入を依頼することが買主のメリットになります。

まとめ

・売主が不動産業者であればそのまま問い合わせするのが良い
・仲介の場合、物元の不動産業者に問い合わせをした方が買主の中の優先順位が高くなる
・プラットフォーム型サイトにに掲載されている不動産業者は玉石混淆のため契約トラブルなどが心配なら良く見極めること

物元有利というのは不動産取引において絶対に覚えておいてほしいことです。

物元が良く分からない不動産業者で、対応も不親切、だけど物件に魅力があってどうしても買いたい、というときはどうすればいいでしょうか？

そんなときは不動産取引とは全く利害関係のない専門家に相談するのはいかがでしょうか。

第三者の立場で取引を安全に進めるアドバイスをしております。

気になる方はぜひお問い合わせください。