住宅ローンの仕組み～元本と利息～
当たり前のことですが、住宅ローンを借りるということは、利息を上乗せしたうえで、借りたお金全額を、分割して返済することになります。
利息がいくらになるのかを計算するために、金利が出てきます。
金利は年利で表示されていますので、毎月の利息は年利÷12＝月利で計算できます。
すごく簡単な例で説明します。
120万を1年（12か月）で返済、金利12%とした場合、毎月の支払は10万＋利息、となります。
初回返済時の利息は借入金額120万×12%÷12＝1.2万円です。
借りた120万のうち10万と利息1.2万の合計11.2万円を支払います。
2か月目はどうでしょう？
120万の内、10万円をお返ししました。残りの借入は110万です。
利息は110万×12%÷12＝1.1万円。
借りた120万のうちの10万円と利息1.1万の合計11.1万円を支払います。
というように、これが12回続くわけです。
実際の住宅ローンでは元金均等返済と元利均等返済という2つのパターンがあり、上記の説明は元金均等返済の計算方法です。
元金均等返済とは、借入金額を返済回数で割った一定の元金とそれに対する利息を返済していく方法のことです。元金は常に同じ額を返済し、利息の支払いが減少していきます。
最初の返済額（元金＋利息）が大きくなり、返済が進むにつれて返済額が少なくなっていきます。
利息部分の負担が減ることで総返済額が少なくなることが分かります。
一方、元利均等返済とは毎月一定額を返済する方法のことです。
（返済額が一定ということは、毎月の元金＋利息の合計額が変わらない。）
借入期間中の毎月の返済額が一定のため、元金と利息の内訳が毎月変わることになります。
A：元利均等返済 B：元金均等返済
どちらの返済方法でも毎月の返済金額は「元金返済＋利息」の2本立てであるということ、元金返済の総金額は変わらない（借りた全額）ということです。
また、利息は借入残高×利率（月利）で計算することも同じです。
（住宅ローンを借りることは多くの利息を上乗せして返さなければならないため、いかに利息の負担を少なくするかがライフプランを大きく左右します。）
さて、ここまでの話をふまえて、次のテーマについてちょっと考えてみてください。
マイホームを購入することは損なのか？それとも得なのか？
2010年1月に3,000万円のマンションを買って住み始めました。
そして、2020年1月に3,000万円でマンションを売って賃貸マンションに転居しました。
マンションを買ったことで損をしたでしょうか？得をしたでしょうか？
「3,000万円で買って、3,000万円で売ったんだから損も得もしていない」
「不動産の売買では買う時も売るときも大きな諸経費がかかる。売買価格がトントンでも諸経費の分だけ損している。」
「さらに、毎年固定資産税がかかっているはずだ。また、マンションというのは毎月管理費、修繕積立金がかかる。その分も損している」
「いや、そうとも言い切れないよ。10年間賃貸に住んだときと比較して考えないといけないよね。買うことで諸経費＋10年分の固定資産税・管理費を支払っているけど、家賃を払わなくて済んだわけなんだから。」
「確かにそうだ。それに普通の人は3,000万円のマンションを買うためには住宅ローンを組むはずだ。その支払いも含めて損得を考えないといけないのではないかな」
というようなやり取りが聞こえてきそうです。
それでは、FPの視点からお金の損得を説明しましょう。
住宅ローンの支払い
先ほど学んだように、住宅ローンの毎月返済額は元金返済と利息に分けることができます。
元金返済は借りているお金を返しているので、プラスでもマイナスでもありません。
利息は金融機関への支払いのため、住宅ローンを借りている人から見ればマイナスの支払いです。つまり、損していると言えます。
ここから分かることは、住宅ローンの支払いは返済額全額ではなく、利息が損した金額ということです。
管理費・修繕積立金と固定資産税の支払い
これらの支払いも自分自身の資産にはなりませんのでマイナスです。
管理費、修繕積立金などはマンション自体の価値に影響がありますが、直接個々人の資産になるわけではありません。
また、固定資産税の支払いはマンションの価値向上に一切影響しませんし、支払った分だけ自分の貯蓄が減りますのでマイナスです。
購入時に支払う仲介手数料などの諸経費
購入時には不動産取得税、登録免許税、中古であれば仲介会社に支払う仲介手数料がかかります。
売却時も仲介会社に依頼するため、仲介手数料がかかります。
これらの支払いもマイナスです。
新築マンションでは購入価格の3%、中古だと購入価格の7%程度の諸経費がかかると言われております。
これらの合計がマンションを購入したことによる10年間の支出になります。
イメージが湧きやすいように具体的な数字で考えてみます。
購入価格：30,000,000円
売却価格：30,000,000円
購入時諸経費：3,000,000円（購入価格×10%）…A
売却時諸経費：900,000円（売却価格×3％）…B
借入金額：30,000,000円
金利1%、期間35年、月々返済84,686円（初回：元金59,686円、利息25,000円）
10年間の総利息：2,632,940円…C
管理費、修繕積立金：20,000円/月…D
固定資産税：100,000円/年…E
10年間の支出総額
A＋B＋C＋（D×12か月×10年）＋（E×10年）＝9,932,940円
約10,000,000円です
一方、もし10年間賃貸住まいをしていたとしたら、どうでしょうか？
賃貸であれば賃料と更新料の支払いがあります。
仮に賃料100,000円、2年に1度更新料がかかるとすると、
100,000円×12か月×10年間＝12,000,000円
100,000円×4回（更新）＝400,000円
合計12,400,000円
結論、買った方が2,400,000円節約できました。
また、購入すると住宅ローン控除が使えることもあり、その場合は更に節約額が大きくなります。
令和6年からは年末借入残高×0.7%が10年間減税されることになります。
上記の借り入れ条件であれば、10年間で1,400,000円の減税が期待できます。
そうなると、合計で3,800,000円節約できたことになります。
どのような前提条件で試算するのかによって結論は異なりますので、必ず購入することがお得なわけではありません。
考える際のポイントは3つです。
・購入した後の毎月返済額の全額を損しているわけではない
（利息、諸費用、ランニングコストが嵩むと損）
・賃料は支払の全額が損
・不動産の売却価格に大きく左右される
※本稿でいう損とは、資産形成に一切寄与していない、と言う意味で捉えてください。
つまり、売却価格が購入価格より大幅に下がれば、賃貸の方が得になります
支払う利息、諸費用が増えれば賃貸の方が得になる可能性が高いといえます。
さて、これらの考察を通じて住宅ローンを組んで住宅を購入する方が、賃貸住まいで家賃を払うよりも節約になる可能性があることが分かりました。
最後にもう一度、支出のコントロールがなぜ効率的な資産形成につながるのか見てみましょう。
