マンションの売買価格＝火災保険の保険金額、と思っている人は意外に多い、と感じました。
先日、7,000万の中古マンションを購入した方から火災保険について質問がありました。
「マンションの築年数・構造（鉄筋コンクリート）・広さから一般的な評価額を出してもらった。」
「それが、たった1,500万。評価額で火災保険に加入するため、万一家が全焼しても1,500万しか保険がおりない」
ということです。
自分は1,500万のものを、7,000万で買ってしまったのか！！
とまでは言っていませんでしたが、そういう気持であったのではないかと推測できます。
よくある勘違いで、保険を提案する人がしっかり説明すればいいのに…と思った次第です。
そこで、本稿で私が代わって説明します。
マンションは専有部分と共用部分がある！
中古でも新築でも、マンションというのは部屋だけを売買の対象にしているわけではありません。
あまり意識しませんが、土地が付いています。
一般的には、マンションの全所有者が部屋の面積に応じた土地持ち分を持っており、その土地持ち分を含めて売買の対象としています。
（大きな部屋を持っている人は、その分大きな土地持ち分を持っているといことです。）
つまり、7,000万で買ったマンションは、●●号室の部屋と土地持ち分の合計額ということです。
また、マンションというのは専有部分（各部屋）と共用部分に分かれています。
専有部分は部屋ごとに所有者が存在して、売買の対象となります。
一方、共用部分は所有者は特定の人がいるわけではなく、専有部分の所有者が、その部屋の面積の分だけ所有することになっています（管理規約で定められています）。
これらのことから、売買価格7,000万というのは、部屋＋共用部分（一部）＋土地（一部）の合計ということです。
火災保険の対象は専有部分のみ！
火災保険を一軒家にかけるのはシンプルで分かりやすいです。
家全てをマルっと保険の対象にすることになります。
そして、万一火災で全焼してしまった時、再建築するのに困らない金額を保険金額として設定します。
では、マンションの1室に火災保険をかける場合、どこまでが保険の対象になるのでしょうか？
それは「専有部分」が対象になります。
専有部分＝部屋、ということではありません。
部屋の中でも以下の2点は専有部分ではありません。
・躯体（壁・床・天井）
・窓枠、玄関扉、窓ガラス
一軒家であれば対象に含まれるものが、マンションでは対象に含まれないということです。
そもそも、共用部分とはマンション全体で所有・管理していくべきものなのです。
もし共用部分も保険の対象に含めるのであれば、マンション全体として共用部を対象にした火災保険に加入します。
マンションの基準となる面積とは？
マンションでは複数の「面積」があります。
壁芯面積：壁の中心から測った面積。分譲時の広告やSUUMOなどに掲載されている面積は壁芯面積です。
登記面積：壁の内側から測った面積。登記事項証明書に記載されている面積です。住宅ローン控除の要件である50㎡以上とは、登記面積で判断します。
現況床面積：登記面積の他に、建物1棟の共用部分の面積を各区分所有者が所有する専有部分の面積割合によって按分した面積が含まれた面積。不動産取得税の軽減措置が適用されるかどうかは、現況床面積で判断します。
（詳しくは下記コラムで解説してます）
火災保険に加入する際、マンションの面積を示さなければなりません。
通常、一軒家は上記3つの面積は一致しますので迷うことはありません。
では、マンションはどうでしょう？
ここまでコラムを読んだ方はお分かりだと思います。
正解は…登記面積です。
壁芯面積は壁の中心から測っているため、壁（共用部）が含まれた面積となってしまいます。
現況床面積はマンション全体の共用部の面積が含まれているため、こちらも火災保険の対象外部分が入ってしまいます。
登記面積は壁の内側、つまり専有部分の面積になるため火災保険の範囲と一致します。
専有部分のみの評価は意外と低い！
冒頭の相談者の場合、もしマンションの1室で火災があり室内全体が燃えてしまった場合、保険金1,500万が支払われることになります。
躯体（共用部）に損傷があっても、その修繕はマンション全体（管理組合）の負担で行います。
所有者が自己負担で復旧すべき箇所は室内の専有部分です。
専有部分の復旧だけ、と考えれば1,500万というのは決して少ない金額ではありません。
マンション１室をスケルトンリノベーションすると、坪あたり60-80万の工事費用になります。
1,500万あれば部屋の広さが20-25坪（66㎡-82㎡）まで対応できることになり、保険金額の設定としては適切だといえます。
マンションというのは一軒家と異なり、単純に土地と建物それぞれで価格の評価をすることが難しいです。
本コラムのまとめとして一言。
「専有部分だけの価格（価値）で火災保険に加入する」
